Обеспеченность жильем как одна из основ ЦУР

Несмотря на государственные меры поддержки обеспечения населения доступным жильем, в Казахстане проблема жилья остается одним из самых актуальных. Только по итогам 2021 года по республике было сдано в эксплуатацию 16,9 млн. кв. метров жилья, что на 89,1% больше, чем в 2015 году (8,9 млн. кв. метров). За январь-декабрь 2022 года общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий составила 15,4 млн. кв. метров. Однако, динамика роста обеспеченности жильем на одного проживающего остается невысокой. Если в 2015 году значение данного показателя составило 21,0 кв. м, то в 2022 году достиг 23,4 кв. м, рост составил 11,4% (рисунок 2). В городских поселениях индикатор заметно выше, чем в селе (25,8 кв. м против 19,8 в 2022 году). 

В разрезе регионов Казахстана наблюдается значительная разница в обеспеченности жильем на одного проживающего. В 2022 году наиболее высокие показатели были в городах республиканского значения Астана (30,5 кв.м на одного проживающего), Алматы (29,1 кв. м), Шымкент (27,4 кв.м) и Мангистауской области (27,8 кв.м).

В большинстве регионах страны обеспеченность жильем на одного проживающего была ниже среднереспубликанского уровня (23,4 кв.м). Самые низкие показатели зарегистрированы в Жамбылской области (18,1 кв.м), области Жетісу (18,9 кв. м), Туркестанской области (19,5 кв. м) и области Абай (19,7 кв.м).

Правительством реализуются ряд программ жилищного строительства. В Государственной программе «Нұрлы жер» на 2020-2025 годы, который утратил силу, был показатель обеспеченности населения жильем. По данной Программе планировалось к 2025 году довести значение показателя до 26 кв. м, а к 2030 году к стандарту ООН – 30 кв. м на одного жителя.

В настоящий момент в документах СГП отсутствуют показатели, которые полностью соответствует данному индикатору ЦУР. В Национальном плане развития РК до 2025 года, Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года и Планах развития областей на 2021-2025 годы есть показатель «Доступность жилья, отношение среднедушевых доходов населения на среднюю стоимость 1 кв.м (продажа нового жилья (квартиры в многоквартирных домах)». В Национальном проекте «Сильные регионы – драйвер развития страны» предусмотрен показатель «Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий, тыс. кв. м». 

По итогам 2021 года по республике было сдано в эксплуатацию 16,9 млн. кв. метров жилья, что на 89,1% больше, чем в 2015 году (8,9 млн. кв. метров). За январь-декабрь 2022 года общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий составила 15,4 млн. кв. метров. Однако, динамика роста обеспеченности жильем на одного проживающего остается невысокой. Если в 2015 году значение данного показателя составило 21,0 кв. м, то в 2022 году достиг 23,4 кв. м, рост составил 11,4%. В городских поселениях индикатор заметно выше, чем в селе (25,8 кв. м против 19,8 в 2022 году). 

В разрезе регионов наблюдается значительная разница в обеспеченности жильем на одного проживающего. В 2022 году наиболее высокие показатели были в городах республиканского значения Астана (30,5 кв.м на одного проживающего), Алматы (29,1 кв. м), Шымкент (27,4 кв.м) и Мангистауской области (27,8 кв.м).

В большинстве регионах страны обеспеченность жильем на одного проживающего была ниже среднереспубликанского уровня (23,4 кв.м). Самые низкие показатели зарегистрированы в Жамбылской области (18,1 кв.м), области Жетісу (18,9 кв. м), Туркестанской области (19,5 кв. м) и области Абай (19,7 кв.м).

Жилье должно быть местом для сна и отдыха, где люди чувствуют себя в безопасности, имеют уединение и личное пространство. В ОЭСР  средний дом содержит 1,7 комнаты на человека. По результатам социологического исследования в рамках Индекса благополучия детей, у менее 50% опрошенных (3000 родителей) дети имеют собственную комнату в доме, при этом как отмечают респонденты, 35% детей совмещают комнату с другими родственниками, остальные 15% не имеют собственной комнаты.

Для поддержки отдельных категорий граждан с 2019 года в стране внедрена единая национальная система учета очередников на жилье «Постановка на учет и очередность, а также принятие местными исполнительными органами решения о предоставлении жилища гражданам, нуждающимся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном местным исполнительным органом в частном жилищном фонде». Информационная система интегрирована с информационными системами государственных органов.

 

Что касается основных удобств, то  97% жилых помещений в странах ОЭСР имеют частный доступ к туалету со смывом в помещении. В Казахстане удельный вес общей площади всего жилищного фонда, оборудованной канализацией 74%.

Одним из основных причин медленного темпа роста обеспеченности жильем на одного проживающего является сравнительно высокий ежегодный прирост населения. По опыту зарубежных стран строительная активность должна составлять около 1 кв. м. на жителя в год. В период интенсивного решения жилищной проблемы в Японии ежегодно строилось 0,9 - 1 кв. м. жилья на человека, в США - 0,7 - 0,8 кв. м., во Франции и Германии - около 0,7 кв. м., Китай длительное время поддерживает строительную активность на уровне 1 кв. м. на человека. В Казахстане 0,8 кв. метра на человека в 2020 г., 0,9 кв. метра на человека в 2021 г.

Также можно отметить, что наряду с вводом в эксплуатацию нового жилья идет процесс изнашивания жилищного фонда. Общая площадь жилых домов в 2022 году 405 158,6 тыс. кв. м. из них в аварийном состоянии 540,6 тыс. кв.м. (0,13%). Анализ ввода жилых домов в региональном разрезе позволяет сделать вывод, что многие жилые дома в стране были построены больше 25 лет назад. В регионах, с большей обеспеченности жилой площади на одного проживающего осуществляется активное строительство. Например, в г. Астана наибольшая доля введенных жилых зданий 18,3% введено в 2011-2015 годах и 23,1% - в 2016-2020 годах. 

В Жамбылской области наименьшее количество площади на одного проживающего и эксплуатируются дома, построенные до 1970 года и в 1971-1975 гг. Повышение экономической активности и привлечение инвестиций в регионы с низкой обеспеченностью населения жильем и обновление жилищного фонда обеспечит приток населения в регионы с отрицательным сальдо миграции.

Определяющими факторами доступности жилья для граждан являются цены на недвижимость и соответствующая покупательская способность. В период с 2010 по 2021 года динамика изменения цен на новое жилье, жилье на вторичном рынке и на аренду жилья имела тенденцию к росту. В 2021 году наблюдается стремительный рост цен на все виды жилья и аренду, стоимость нового жилья увеличилась на 17,2% по сравнению с 2020 годом.  За апрель 2022 года к апрелю 2021 года цены перепродажи квартир повысились на 27,7%, продажи нового жилья – на 20,3%. Арендная плата за благоустроенное жилье стала выше на 22,2%.

Рост цен на жилье объясняется появлением дополнительных денежных ресурсов у населения, изымаемых из накоплений пенсионного фонда. В период первого квартала 2022 года наблюдался пик цен на рынке жилья Казахстана, связанный с завершением выплат населению части пенсионных накоплений из Единого накопительного пенсионного фонда 1 апреля 2022 года. На стоимость арендного жилья также повлияло приток мигрантов с России.

Приобретение жилья остается непростой задачей. Корреляция темпов изменения цен на жилье и темпов роста доходов населения показывает, что в период 2021-2022 года цена на квартиры увеличивалась намного быстрее, чем среднедушевые номинальные доходы населения. В период январь-апрель 2022 года по январь-апрель 2021 года стоимость жилья на первичном рынке выросла на 17,7%, на вторичном рынке 25,5%, на аренду жилья на 21%, хотя средний номинальный доход на душу населения увеличился на 5,8%.   

На сегодняшний день единым оператором жилищного строительства является АО «Отбасы банк». Политика банка также ориентирована на продвижение гендерного равенства в жилищном финансировании В портфеле «Отбасы банк» имеется женская ипотека «Умай», запущенная  12 апреля 2021 года. Гендерную ипотеку разработали по нескольким причинам. В Казахстане доля женщин среди заемщиков по ипотеке составляет 48%, а в кредитном портфеле Отбасы банка – превышает долю мужчин по сумме займа и по остатку задолженности (57 против 53%). 

В рейтинге аналитиков Numbeo в 2022 году по показателю доступности жилья в РК страна занимает 13-е место среди 40 стран Азии и 33-е - среди 113 стран мира. Жилая недвижимость в РК остаётся в доступном ценовом диапазоне по стоимости квартиры в центре города Казахстан занял 11-е место среди 104 стран с показателем 1 тыс. долл. США за кв. м.

Рейтинг составлен, исходя из соотношения стоимости квартиры и среднего годового дохода семьи, зависящего от «чистых» зарплат. Для сравнения: Узбекистан занял в рейтинге 75-е место, Россия - 88-е, Беларусь - 90-е. Открывают рейтинг такие нефтегазовые страны, как Саудовская Аравия и ОАЭ, на последнем месте располагается Сирия. Однако, среди 33 стран Европы у Казахстана самые слабые позиции в плане самых низких (за исключением Украины) показателей по объёмам ипотечных займов на душу населения.

На сегодняшний день средний размер ипотечной ставки в стране варьируется от 14% до 23%. Согласно рейтингу стран со средней годовой процентной ставкой по ипотеке в 2022 году самые низкие процентные ставки в Финляндии и Японии по 1,4%. От 1,5% до 2% ипотечной ставки в таких странах как Швейцария (1,5%), Франция (1,6%), Словакия (1,6%), Дания (1,7%), Тайвань (1,8%), Италия (1,8%), Бельгия (1,9%) и Австрия (2%). В Аргентине наблюдается самые высокие ипотечные ставки на уровне 46,6%.