Сводный индикатор рынка жилья Казахстана

 

В мировой практике распространен расчет сводного показателя, характеризующего степень перегрева жилищного рынка (Bubble Index). В данном материале представлены результаты расчета аналогичного показателя для Казахстана – Сводный индикатор рынка жилья Казахстана. 

Рассчитывается как отношение цены квартиры на первичном рынке в 40 кв. к среднемесячной заработной плате. Показатель отражает необходимое количество лет для покупки квартиры при условии, что вся сумма будет откладываться. Конечно, на практике такое невозможно, но тем не менее если динамика цен на рынке жилья не поддерживается изменением доходов населения, это можно интерпретировать как сигнал перегрева на рынке жилья. В августе текущего года данный показатель составил 4,2 лет.

 

Рассчитывается как отношение фактической стоимости строительства квадратного метра жилья к ценам на первичном рынке. Высокое значение данного показателя также сигнализирует о перегреве. В августе данный показатель опустился до 2,52 с 2,95 в марте 2022 года (макс. уровень за анализируемый период).

Значительный рост доли ипотечного кредитования начинается с 2018 года, что связано с началом реализации государственной программы «7–20–25» и далее программы «Баспана Хит» в 2019 году. Кроме того, основным фактором роста выступило расширение ипотечного портфеля Отбасы банк. С конца 2022 года доля ипотеки в кредитах не показывает рост, что связано с сворачиванием некоторых государственных программ.

Рассчитывается как накопленное количество сделок купли-продажи на рынке жилья к накопленному количеству квартир во введенных в эксплуатацию жилых домах. Расхождение между данными показателями также может сигнализировать о перегреве рынка жилья. Значительный рост данного показателя заметен с периода, с которого появилась возможность использовать часть пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий.

Если рост цен на рынке жилья значительно обгоняет инфляцию, это сигнализирует о перегреве. Даже не смотря на высокий уровень инфляции, пик отрыва наблюдается в начале 2022 года – период, с которого были повышены пороги для снятия части пенсионных накоплений.

 

На основе перечисленных 5 субиндексов предлагается рассчитывать сводный индикатор рынка жилья, который представляет взвешенную сумму стандартизированных 5 субиндексов. Как показывают результаты, рынок жилья постепенно остывает, опустившись в августе текущего года до 0,31 против 1,01 в июле прошлого года (максимальный уровень за анализируемый период). 

Особенно следует отметить динамику данного индикатора с периода, с которого появилась возможность использовать часть пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий. В тот момент, на прогретый ипотечными программами рынок жилья, хлынул новый спрос с пенсионными деньгами. С повышением порога достаточности и сворачиванием ипотечных программ рынок начал остывать, что и демонстрирует данный индикатор.

   

Справочно по методологии: Сводный индикатор представляет собой взвешенную сумму 5 стандартизированных субиндексов. Взвешивание осуществляется с использованием метода главных компонент и факторного анализа. Стандартизация субиндексов осуществляется с помощью Z-нормализации. 

Ввиду отсутствия данных по среднемесячной заработной плате за 3 квартал текущего года, соответствующее значение на квартал вперед было спрогнозировано с помощью модели SARIMA. Дезагрегация по месяцам осуществлена на основе имеющихся ежемесячных данных с 2007 по 2014 год. Дезагрегированные данные сезонно очищены с помощью метода X-13ARIMA-SEATS.