25.10.2023
Адам қажеттілігінің негізгі шарттарының бірі - тұрғын үйдің болуы. Осыған байланысты, тұрақты дамуға қол жеткізу халықтың әл-ауқатының бір факторы ретінде халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуін болжайды.
Қазақстан өңірлері бөлінісінде бір адамға тұрғын үймен қамтамасыз етуде айтарлықтай айырмашылық байқалады. 2022 жылы ең жоғары көрсеткіштер республикалық маңызы бар Астана (бір тұрғынға 30,5 ш.м.), Алматы (29,1 ш.м.), Шымкент қалаларында (27,4 ш.м.) және Маңғыстау облысында (27,8 ш.м.) тіркелді.
Еліміздің көптеген өңірлерінде бір тұрғынға шаққанда тұрғын үймен қамтамасыз етілу орташа республикалық деңгейден (23,4 ш.м.) төмен болды. Ең төменгі көрсеткіштер Жамбыл облысында (18,1 ш.м.), Жетісу облысында (18,9 ш. м.), Түркістан облысында (19,5 ш.м.) және Абай облысында (19,7 ш.м.) тіркелді.
Халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз етуді мемлекеттік қолдау шараларына қарамастан, Қазақстанда тұрғын үй мәселесі ең өзекті проблемаларының бірі болып қала береді. Тек 2021 жылдың қорытындысы бойынша республикада 16,9 млн. шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл 2015 жылмен салыстырғанда 89,1%-ке артық (8,9 млн. шаршы метр). 2022 жылдың қаңтар-желтоқсан айларында пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы ауданы 15,4 млн. шаршы метрді құрады. Алайда, бір тұрғынға шаққандағы тұрғын үймен қамтамасыз етілудің өсу серпіні төмен деңгейде қалуда. Егер 2015 жылы бұл көрсеткіштің мәні 21,0 шаршы метрді құраса, 2022 жылы 23,4 шаршы метрге жетіп, өсім 11,4%-ті құрады (2-сурет). Қалалық елді мекендерде индикатор ауылға қарағанда айтарлықтай жоғары (2022 жылы 19,8-ге қарсы 25,8 шаршы метр).
Бір тұрғынға шаққандағы тұрғын үймен қамтамасыз етілудің баяу өсу қарқынының негізгі себептерінің бірі халықтың жыл сайынғы салыстырмалы түрде жоғары өсімі болып табылады. Сондай-ақ, жаңа тұрғын үйді пайдалануға берумен қатар тұрғын үй қорының тозу процесі жүріп жатқанын атап өтуге болады.
Ақпарат үшін:
Мысалы, Германияда бір тұрғынға 47,7 шаршы метрден, Швейцарияда 46,6 шаршы метрден келеді. Росстаттың 2022 жылғы мәліметтері бойынша, Ресей Федерациясында шаршы метрдің орташа саны соңғы 5 жылда 24,9-дан 27,8-ге дейін өсті.
Сарапшы пікірі
Қанағаттанарлық тұрғын үй жағдайында тұру адамдар өмірінің маңызды аспектілерінің бірі болып табылады. Тұрғын үй жағдайларын шешкен кезде адамдарға баспана қолжетімділігі туралы сұрақ туындайды.
Үкімет тұрғын үй құрылысының бірқатар бағдарламаларын жүзеге асыруда. Күші жойылған «Нұрлы жер» 2020-2025 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасында тұрғын үймен қамтамасыз етілу көрсеткіші болды. Осы бағдарлама бойынша 2025 жылға қарай көрсеткіштің мәнін 26 шаршы метрге, ал 2030 жылға қарай БҰҰ стандартына – бір тұрғынға 30 шаршы метрге жеткізу жоспарланған болатын.
Қазіргі уақытта мемлекеттік жоспарлау жүйесі құжаттарында осы ТДМ индикаторына толық сәйкес келетін көрсеткіштер жоқ. ҚР-ның 2025 жылға дейінгі ұлттық даму жоспарында, Тұрғын үй-коммуналдық инфрақұрылымды дамытудың 2026 жылға дейінгі тұжырымдамасында және облыстардың 2021-2025 жылдарға арналған даму жоспарларында «Тұрғын үйдің қолжетімділігі, халықтың жан басына шаққандағы орташа табысының 1 шаршы метр орташа құнына қатынасы (жаңа тұрғын үйді (көппәтерлі үйлердегі пәтерлерді) сату)» көрсеткіші бар. «Қуатты өңірлер – елді дамытудың драйвері» ұлттық жобасында «Пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы ауданы, мың шаршы метр» көрсеткіші көзделген.
2021 жылдың қорытындысы бойынша республикада 16,9 млн. шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл 2015 жылмен салыстырғанда 89,1%-ке артық (8,9 млн. шаршы метр). 2022 жылдың қаңтар-желтоқсан айларында пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы ауданы 15,4 млн. шаршы метрді құрады. Алайда, бір тұрғынға шаққандағы тұрғын үймен қамтамасыз етілудің өсу серпіні төмен деңгейде қалуда. Егер 2015 жылы бұл көрсеткіштің мәні 21,0 шаршы метрді құраса, 2022 жылы 23,4 шаршы метрге жетіп, өсім 11,4%-ті құрады (2-сурет). Қалалық елді мекендерде индикатор ауылға қарағанда айтарлықтай жоғары (2022 жылы 19,8-ге қарсы 25,8 шаршы метр).
Бір тұрғынға тұрғын үймен қамтамасыз етуде айтарлықтай айырмашылық байқалады. 2022 жылы ең жоғары көрсеткіштер республикалық маңызы бар Астана (бір тұрғынға 30,5 ш.м.), Алматы (29,1 ш.м.), Шымкент қалаларында (27,4 ш.м.) және Маңғыстау облысында (27,8 ш.м.) тіркелді.
Еліміздің көптеген өңірлерінде бір тұрғынға шаққанда тұрғын үймен қамтамасыз етілу орташа республикалық деңгейден (23,4 ш.м.) төмен болды. Ең төменгі көрсеткіштер Жамбыл облысында (18,1 ш.м.), Жетісу облысында (18,9 ш. м.), Түркістан облысында (19,5 ш.м.) және Абай облысында (19,7 ш.м.) тіркелді.
Тұрғын үй адамдар өздерін қауіпсіз сезінетін, жеке кеңістікпен ұйқыға және тынығуға арналған орын болуы керек. ЭЫДҰ-да орташа үйде бір адамға 1,7 бөлмеден келеді. Балалардың әл-ауқат индексі шеңберіндегі әлеуметтанулық зерттеу нәтижелері бойынша сауалнамаға қатысқандардың 50%-тен азында (3000 ата-ана) балалардың үйде өз бөлмесі бар, бұл ретте респонденттер атап өткендей, балалардың 35%-і бөлмені басқа туыстарымен бөліседі, қалған 15%-інде өз бөлмесі жоқ.
Зерттеу нәтижелеріне сәйкес, өңірлік бөліністе Қостанай облысының (58,2%), Алматы қаласының (55,5%) және Батыс Қазақстан облысының (54,6%) балалары көбірек жеке бөлмеге ие. Астана (36,5%) және Шымкент (39,9%) қалаларында басқа өңірлермен салыстырғанда респонденттердің ең азы жеке бөлмесі бар екенін атап өтті.
Азаматтардың жекелеген санаттарын қолдау үшін 2019 жылдан бастап елде «Мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілетін тұрғын үйге немесе жеке тұрғын үй қорынан жергілікті атқарушы орган жалдаған тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке алу және кезекке қою, сондай-ақ жергілікті атқарушы органдардың тұрғын үй беру туралы шешім қабылдауы» тұрғын үйге кезекте тұрғандарды есепке алудың бірыңғай ұлттық жүйесі енгізілді. Ақпараттық жүйе мемлекеттік органдармен интеграцияланған.
Бір тұрғынға шаққандағы тұрғын үймен қамтамасыз етілудің баяу өсу қарқынының негізгі себептерінің бірі халықтың жыл сайынғы салыстырмалы түрде жоғары өсімі болып табылады. Шет елдердің тәжірибесі бойынша құрылыс белсенділігі жылына бір тұрғынға шамамен 1 шаршы метрді құрауы керек. Тұрғын үй проблемасын қарқынды шешу кезеңінде Жапонияда жыл сайын бір адамға 0,9 - 1 ш.м., АҚШ-та - 0,7 - 0,8 ш.м., Франция мен Германияда - шамамен 0,7 ш. м. тұрғын үй салынды. Қытай ұзақ уақыт бойы бір адамға 1 ш.м. деңгейінде құрылыс белсенділігін қолдайды . Қазақстанда 2020 жылы бір адамға 0,8 шаршы метр, 2021 жылы бір адамға 0,9 шаршы метрден келді.
Сондай-ақ, жаңа тұрғын үйді пайдалануға берумен қатар тұрғын үй қорының тозу процесі жүріп жатқанын атап өтуге болады. 2022 жылы тұрғын үйлердің жалпы ауданы 405 158,6 мың ш.м., оның ішінде апатты жағдайда 540,6 мың ш.м. (0,13%). Өңірлік бөліністе тұрғын үйлерді пайдалануға берілуін талдау елдегі көптеген тұрғын үйлер 25 жылдан астам уақыт бұрын салынған деген қорытынды жасауға мүмкіндік береді. Бір тұрғынға шаққанда тұрғын алаңымен қамтамасыз етілу жоғары өңірлерде құрылыс белсенді жүзеге асырылады. Мысалы, Астана қаласында салынған тұрғын үйлердің ең көп 18,3% үлесі 2011-2015 жылдары және 23,1%-ы 2016-2020 жылдары пайдалануға берілді.
Жамбыл облысында бір тұрушыға шаққанда алаңның ең аз саны тіркелді және 1970 жылға дейінгі, 1971-1975 жылдары салынған үйлер пайдаланылуда. Экономикалық белсенділікті арттыру, халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі төмен өңірлерге инвестициялар тарту және тұрғын үй қорын жаңарту көші-қон сальдосы теріс өңірлерге халықтың ағынын қамтамасыз етеді.
Азаматтар үшін тұрғын үйдің қолжетімділігін анықтайтын факторлар жылжымайтын мүлік бағасы және тиісті сатып алу қабілеті болып табылады. 2010-2021 жылдар аралығында жаңа тұрғын үй, қайталама нарықтағы тұрғын үй және жалға берілетін тұрғын үй бағасының өзгеру серпіні өсу үрдісіне ие болды. 2021 жылы тұрғын үй мен жалға берудің барлық түрлеріне бағаның қарқынды өсуі байқалады, жаңа тұрғын үйдің құны 2020 жылмен салыстырғанда 17,2%-ке өсті. 2022 жылғы сәуірде 2021 жылғы сәуірмен салыстырғанда пәтерлерді қайта сату бағасы 27,7%-ке, жаңа тұрғын үйді сату – 20,3%-ке өсті. Абаттандырылған тұрғын үйді жалдау ақысы 22,2%-ке өсті.
Тұрғын үй бағасының өсуі зейнетақы қорының жинақтарынан алынатын халық арасында қосымша ақшалай ресурстардың пайда болуымен түсіндіріледі. 2022 жылдың бірінші тоқсаны кезеңінде 2022 жылғы 1 сәуірде Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорынан зейнетақы жинақтарының бір бөлігін халыққа төлеудің аяқталуына байланысты Қазақстанның тұрғын үй нарығында бағаның шарықтау шыңы байқалды. Жалға берілетін тұрғын үйдің құнына Ресейден келген мигранттар ағыны да әсер етті.
Жаңа тұрғын үйлердегі бағаның өсуіне әсер ететін маңызды фактор құрылыс материалдарының бағасы болып табылады. 2021 жылы құрылыс ерітінділерінің құны 2020 жылмен салыстырғанда 64,8%-ке, отқа төзімді емес қыш құрылыс кірпіштері ұқсас кезеңде 21,4%-ке өсті.
Үй сатып алу өте қиын болып қала береді. Тұрғын үй бағасының өзгеру қарқыны мен халық табысының өсу қарқынының корреляциясы 2021-2022 жылдар аралығында пәтерлердің бағасы халықтың жан басына шаққандағы орташа номиналды кірістерінен әлдеқайда жылдам өскенін көрсетеді. 2021 жылғы қаңтар-сәуір және 2022 жылғы қаңтар-сәуір аралығында бастапқы нарықтағы тұрғын үй құны 17,7%-ке, қайталама нарықта 25,5%-ке, тұрғын үйді жалға алу құны 21%-ке өсті, дегенмен жан басына шаққандағы орташа номиналды табыс тек 5,8%-ке өсті.
Бүгінгі күні тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторы «Отбасы банк» АҚ болып табылады. Банктің саясаты тұрғын үйді қаржыландыруда гендерлік теңдікті ілгерілетуге бағытталған. «Отбасы банк» портфелінде 2021 жылғы 12 сәуірде іске қосылған «Ұмай» әйелдер ипотекасы бар. Гендерлік ипотека бірнеше себептерге байланысты дамыды. Қазақстанда ипотека бойынша қарыз алушылар арасындағы әйелдердің үлесі 48%-ті құрайды, ал Отбасы банктің кредиттік портфелінде – қарыз сомасы бойынша және берешек қалдығы бойынша
ерлер үлесінен асады (53%-ке қарсы 57).
2022 жылы Numbeo талдаушыларының рейтингінде ҚР-да тұрғын үйге қолжетімділік көрсеткіші бойынша ел Азияның 40 елі арасында 13-орында және әлемнің 113 елі арасында 33 орында орналасқан. ҚР-да тұрғын үй жылжымайтын мүлігі қала орталығындағы пәтер құны бойынша қолжетімді баға диапазонында қалып отыр, Қазақстан 1 шаршы метрге 1 мың АҚШ доллары көрсеткішімен 104 елдің ішінде
11 орынды иеленді.
Рейтинг пәтер құнының «таза» жалақыға байланысты отбасының орташа жылдық табысы қатынасына сүйене отырып құрастырылды. Салыстыру үшін: Өзбекстан рейтингте 75, Ресей – 88, Беларусь – 90-орындарды иеленді. Рейтингті Сауд Арабиясы мен БАӘ сияқты мұнай-газ елдері ашады, ал соңғы орында – Сирия.
Алайда, Еуропаның 33 елінің ішінде Қазақстан жан басына шаққанда ипотекалық қарыз көлемі бойынша ең төмен (Украинаны қоспағанда) көрсеткіштер бойынша
ең әлсіз позицияларға ие.
Бүгінгі күні елдегі ипотекалық мөлшерлеменің орташа мөлшері 14%-тен 23%-ке дейін ауытқиды. 2022 жылы ипотека бойынша орташа жылдық проценттік мөлшерлемесі бар елдердің рейтингіне сәйкес Финляндия мен Жапонияда ең төменгі проценттік мөлшерлемелер 1,4% құрайды.
Швейцария (1,5%), Франция (1,6%), Словакия (1,6%), Дания (1,7%), Тайвань (1,8%), Италия (1,8%), Бельгия (1,9%) және Австрия (2%) сияқты елдерде ипотекалық мөлшерлеме 1,5%-тен 2%-ке дейін. 46,6% деңгейінде ең жоғары ипотекалық мөлшерлеме – Аргентинада.
Жүргізілген талдау негізінде тұрғын үй құрылысы саласында шешуді талап ететін өзекті мәселелерді бөліп көрсетуге болады:
- бірқатар өңірлерде тұрғындардың кетуін азайту үшін аймақтардың тартымдылығын арттыру;
- апатты үйлерді жою (25 жыл бұрын пайдалануға берілген тұрғын үй қорының 65%-і);
- көптеген өңірлерде 1970-1990 жылдары салынған, қауіпті жағдайындағы үйлерді анықтау мақсатында елдің тұрғын үй қорына аудит жүргізу қажет;
- урбанизация, демографиялық және еңбек процестеріне байланысты ірі қалаларда тұрғын үйге сұраныстың өсуі;
- инфрақұрылымға қысымды азайту мақсатында аумақтардың құрылыс тығыздығын реттеу;
- халықтың өсу қарқыны тұрғын үй құрылысының қарқынынан асып түседі, осыған байланысты құрылысқа қосымша инвестициялар тарту қажет.
Барлық мақалалар
