10.11.2023
Қазіргі уақытта тұрғын үй нарығы біршама тоқырауға ұшырауда және көптеген сарапшылар келіседі нарық салқындап жатыр: тұрғын үй бағасы мен сатып алу-сату мәмілелерінің саны жоғары қарқынмен өспейді. Бұл жағдайдың себебі-соңғы жылдары мемлекет белсенді қолдаған тұрғын үйге деген сұраныстың төмендеуі.
Әлемдік тәжірибеде тұрғын үй нарығының қызып кету дәрежесін сипаттайтын жиынтық көрсеткіштің есебі кең таралған (Bubble Index). Бұл материалда Қазақстан үшін ұқсас көрсеткішті есептеу нәтижелері – Қазақстанның тұрғын үй нарығының жиынтық индикаторы ұсынылған.
Бұл көрсеткіш келесі Ішкі индекстерге негізделетін болады:
Тұрғын үйге қол жетімділік индексі.
Бастапқы нарықтағы 40 шаршы метрлік пәтер бағасының орташа айлық жалақыға қатынасы ретінде есептеледі. Көрсеткіш пәтер сатып алу үшін қажетті жылдар санын көрсетеді, бұл барлық соманың кейінге қалдырылуы шартымен жүзеге асырылады. Әрине, іс жүзінде бұл мүмкін емес, бірақ егер тұрғын үй нарығындағы баға динамикасы халықтың табысының өзгеруімен қолдау таппаса, оны тұрғын үй нарығындағы қызып кету сигналы ретінде түсіндіруге болады. Ағымдағы жылдың тамыз айында бұл көрсеткіш 4,2 жылды құрады.
Құрылыс құнының тұрғын үй бағасына қатынасы.
Тұрғын үйдің шаршы метрін салудың нақты құнының бастапқы нарықтағы бағаларға қатынасы ретінде есептеледі. Бұл көрсеткіштің жоғары мәні де қызып кетуді білдіреді. Тамыз айында бұл көрсеткіш 2022 жылғы наурыздағы 2,95-тен 2,52-ге дейін төмендеді (талданатын кезеңдегі ең жоғары деңгей).
Экономика несиелеріндегі ипотека үлесі.
Ипотекалық кредиттеу үлесінің едәуір өсуі 2018 жылдан басталады, бұл "7-20-25" мемлекеттік бағдарламасын және одан әрі "Баспана Хит" бағдарламасын 2019 жылы іске асырудың басталуымен байланысты. Сонымен қатар, өсудің негізгі факторы Отбасы банкінің ипотекалық портфелін кеңейту болды. 2022 жылдың аяғынан бастап несиелердегі ипотека үлесі өсуді көрсетпейді, бұл кейбір мемлекеттік бағдарламалардың қысқартылуына байланысты.
Мәмілелер санының пайдалануға берілген пәтерлер санына қатынасы.
Пайдалануға берілген тұрғын үйлердегі пәтерлердің жинақталған санына тұрғын үй нарығында сатып алу-сату мәмілелерінің жинақталған саны ретінде есептеледі. Осы көрсеткіштер арасындағы алшақтық тұрғын үй нарығының қызып кетуін де білдіруі мүмкін. Бұл көрсеткіштің айтарлықтай өсуі тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін зейнетақы жинақтарының бір бөлігін пайдалану мүмкіндігі пайда болған кезеңнен байқалады.
Тұрғын үй нарығындағы баға индексінің тұтыну бағаларының индексіне қатынасы.
Егер тұрғын үй нарығындағы бағаның өсуі инфляцияны едәуір басып озса, бұл қызып кетуді білдіреді. Инфляцияның жоғары деңгейіне қарамастан, алшақтықтың шыңы 2022 жылдың басында байқалады – бұл кезең зейнетақы жинақтарының бір бөлігін алу шегі көтерілді.
Аталған 5 қосалқы индекстің негізінде стандартталған 5 қосалқы индекстің өлшенген сомасын білдіретін тұрғын үй нарығының жиынтық индикаторын есептеу ұсынылады. Нәтижелер көрсеткендей, тұрғын үй нарығы біртіндеп баяулап, ағымдағы жылдың тамызында өткен жылдың шілдесіндегі 1,01-ге қарсы 0,31-ге дейін төмендеді (талданатын кезеңдегі ең жоғары деңгей).
Тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін зейнетақы жинақтарының бір бөлігін пайдалану мүмкіндігі пайда болған кезеңнен бастап осы индикатордың серпінін ерекше атап өткен жөн. Сол кезде ипотекалық бағдарламалармен жарнамаланған тұрғын үй нарығына зейнетақы ақшасымен жаңа сұраныс пайда болды. Жеткіліктілік шегінің жоғарылауымен және ипотекалық бағдарламалардың құлдырауымен нарық баяулай бастады, бұл жағдайды аталған индикатор байқатады.
Әдіснама бойынша анықтамалық: Жиынтық индикатор-стандартталған 5 қосалқы индекстің өлшенген сомасы. Өлшеу негізгі құрамдауыштар әдісі мен факторлық талдау арқылы жүзеге асырылады. Қосалқы индекстерді стандарттау Z-қалыпқа келтіру арқылы жүзеге асырылады.
Ағымдағы жылдың 3-тоқсанындағы орташа айлық жалақы бойынша деректердің болмауына байланысты, алдыңғы тоқсанға тиісті мән SARIMA моделінің көмегімен болжанған болатын. Ай бойынша дезагрегация 2007 жылдан 2014 жылға дейінгі қолда бар ай сайынғы деректер негізінде жүзеге асырылды. Бөлшектелген деректер X-13ARIMA-SEATS әдісімен маусымдық түрде тазартылады.
Тұрғындар салған тұрғын үйлерсіз 1 шаршы метр пайдалы алаңды салуға жұмсалатын орташа нақты шығындар қарапайым жылжымалы орташа есеппен реттеледі.
Бауыржан Темірбаев
Макроэкономикалық зерттеулер және болжамдау орталығы директорының орынбасары
Барлық мақалалар
