ЭЫДҰ-ның тұрғын үй саясатын жақсарту жөніндегі ұсынымдары
ЭЫДҰ пікірі бойынша, жоғары сұраныс және тұрғын үй құрылысына ұсыныстар мен инвестициялардың аз саны —баға өсуінің негізгі себептері.
Жақсартылған тұрғын үй саясатын құру
ЭЫДҰ-ның осы зерттеуінде тұрғын үй саясатын әзірлеу үшін қажетті құн мен қол жетімділіктің өсу үрдістері, халықаралық тәжірибе мен ұсынымдар көрсетілген. Үш ауқымды аспектке ерекше назар аударылады: жаппай қамту, тиімділік және тұрақтылық.
ЭЫДҰ елдерінде тұрғын үй неғұрлым өзекті экономикалық, әлеуметтік және экологиялық проблемаға айналуда. Тұрғын үй бағасы мен жалдау ақысының өсуі тұрғын үй қол жетімділігіне нұқсан келтіріп, әлеуметтік оқшаулануға әкелді. Сovid-19 дағдарысы, ең осал топтарға шоғырланған жұмыс орындары мен кірістердің айтарлықтай жоғалуына әкеліп соқты, сапалы және қол жетімді тұрғын үйге қол жетімділікті қамтамасыз етудегі қиындықтарды күшейтеді.
Тұрғын үй құнының өсу себептері
Ұсыныс сұранысқа сәйкес келмейді. Тұрғын үй құны соңғы екі онжылдықта көптеген себептерге байланысты өсті. Тұрғын үй және құрылыс бағасы сияқты тұрғын үй нарығының негізгі көрсеткіштері сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеттесуінің нәтижесі болып табылады.
Үкімет тұрғын үй құрылысына аз инвестиция салады. Ұсыныс тапшылығына ықпал ететін тағы бір фактор-тұрғын үй құрылысына мемлекеттік инвестициялардың қысқаруы, сондай-ақ ЭЫДҰ елдерінің көпшілігінде әлеуметтік тұрғын үй қорының салыстырмалы мөлшерінің төмендеуі. Соңғы екі онжылдықта тұрғын үй құрылысына мемлекеттік инвестициялар ЭЫДҰ елдері бойынша орта есеппен жартысынан астамға төмендеді.
Тұрғын үй экономикалық көрсеткіштерге көптеген жолдармен әсер етеді
Тұрғын үй нарығы экономикада маңызды рөл атқарады
Өндірістің басым бөлігін тұрғын үй құрылысы құрайды. Құрылыс ЭЫДҰ елдері бойынша ЖІӨ-нің шамамен 6% - ын құрайды. Тек тұрғын үйге инвестициялар негізгі капиталдың жалпы жинақталуының 20% - ға жуығын құрайды. Тұрғын үй құрылысы саласындағы белсенділік пен тұрғын үй бағасының ауытқуы нәтижесінде іскерлік циклге қатты әсер етеді.
Тұрғын үй және бизнес циклдері шынымен байланысты: жаһандық қаржы дағдарысы кезінде тұрғын үйдің нақты бағаларына айтарлықтай түзетулер енгізген елдер де экономикалық белсенділіктің төмендеуіне ұшырады. Дамып келе жатқан Сovid-19 дағдарысы құрылысқа және басқа да тұрғын үй қызметіне айтарлықтай әсер етті.
Тұрғын үйдің ауыр экологиялық салдары бар
Тұрғын үйге СО2 (көмірқышқыл газы) ғаламдық шығарындыларының едәуір бөлігі келеді. Тұрғын үй секторына (ғимараттар мен құрылыс) әлемдік түпкілікті энергия тұтынудың 28% - ы және CO2 жалпы шығарындыларының 17% - ы тиесілі.
Экологиялық таза материалдарды пайдалану және оқшаулау мен жылыту жүйелерін жетілдіру тұрғын үйдің энергия тиімділігін арттыру және шығарындылар бойынша келісілген мақсаттарға қол жеткізуге жәрдемдесу үшін үлкен әлеуетке ие.
Қоршаған ортаға қатысты кейбір саяси шаралар жақын болашақта тұрғын үйге қол жетімділікті төмендетуі мүмкін.
Тұрғын үйдің қолжетімділігін арттыру
Тұрғын үй-бұл ЭЫДҰ-дағы үй шаруашылығының орташа шығыны және уақыт өте келе бұл шығындар артады. Үй шаруашылығының тұрғын үй шығындарының өсу факторларының бірі-соңғы екі онжылдықта, әсіресе жалға алушылар үшін тұрғын үй құнының өсуі.
Орташа алғанда, 2005 жылдан 2019 жылға дейін ЭЫДҰ-ның 31 елінде тұрғын үйдің нақты бағасы өсті және ең үлкен өсім (80% - дан астам) Колумбия, Канада және Израильде тіркелді. Жоғары және өсіп келе жатқан жалдау ақысы жалдаушыларға үй сатып алу үшін бастапқы жарнаға қаражат жинауды қиындатады және оларды экономикалық күйзелістер жағдайында, мысалы, COVID-19 пандемиясынан туындаған жағдайда осал етеді.
Қолжетімді тұрғын үй жолындағы кедергілерді жою
Қол жетімді тұрғын үйге сұраныс көптеген жағдайларда ұсынысты қанағаттандырмайды, бұл әртүрлі елдерде әртүрлі болуы мүмкін бірқатар факторлардың салдары.
Қолжетімді тұрғын үйдің болмауының бірқатар себептері бар:
- Үкімет тұрғын үй құрылысына аз инвестиция салады;
- Үй құрылысы қымбаттап барады;
- Қолжетімді тұрғын үйге сұраныс артып, өзгеруде.
Тұрғын үйді қол жетімді ету бойынша ұсыныстар:
- Қолжетімді және әлеуметтік тұрғын үйге инвестицияларды жандандыру (бұл 2001 жылдан бастап ЭЫДҰ бойынша орта есеппен тұрғын үй құрылысына мемлекеттік инвестициялардың тұрақты қысқаруын кері қайтара алады);
- Қолжетімді тұрғын үй салу үшін әкімшілік кедергілерді азайту (ұсыныстың ұлғаюына ықпал етуі мүмкін). ЭЫДҰ-ның бағалауы бойынша, жерді пайдалану реформалары COVID-тен кейін тұрғын үй құрылысын қалпына келтіруге, сұранысы өзгермелі тұрғын үй ұсынысын жақсырақ келісуге және тұрғын үй нарықтарын әлдеқайда қол жетімді және тиімді етуге ықпал етуі мүмкін (Cournède, De Pace and Ziemann, 2020) ;
- Ықтимал ымыраға назар аудара отырып, табысы төмен үй шаруашылықтарына мемлекеттік қолдау көрсетуді жақсарту (мысалы, үйді иеленуге ықпал ететін және табысы жоғары үй шаруашылықтарына пайда әкелетін салық жеңілдіктерін біртіндеп алып тастау.)
- Жалға беруші мен жалға алушының қарым-қатынасы арасындағы тепе-теңдікті қамтамасыз ете отырып және қажет болған жағдайда жалдау ақысын тұрақтандырудың икемді шараларын қолдана отырып, жалдау мен меншік арасындағы салықтық бейтараптықты алға жылжыту арқылы жеке жалдау нарығын қол жетімді ету.
Тұрғын үй нарығының тиімділігін арттыру
Экономиканың тұрғын үй ұсынысын сұраныспен үйлестіру қабілеті бағаның шамадан тыс өсуі мен жалдауды шектеу, макроэкономикалық тұрақтылықты қамтамасыз ету және тұрғын үйдің қозғалғыштығын жеңілдету үшін өте маңызды.
Тұрғын үй нарығын тиімді ету мақсатында тұрғын үй саясатын реформалау мүмкіндіктері:
- Ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлемелерді алып тастау үйді иеленудің басқа нұсқаларымен салыстырғанда үйге ие болу талабын азайтады, сәйкесінше, баға қысымын төмендетеді: бұл салықтық артықшылықты біртіндеп төмендету бірнеше елдегі үй шаруашылығының орташа табысымен салыстырғанда тұрғын үйдің нақты орташа бағасын екі жылдан астам уақытқа төмендетуі мүмкін.
- Басқарудың неғұрлым орталықсыздандырылған деңгейлерінде жер пайдалану туралы шешімдер қабылдау және жауапкершіліктің қайталануын болдырмау тұрғын үй ұсынысын сұранысқа неғұрлым сезімтал етуге және кейбір елдердегі үй шаруашылығының орташа қолда бар табысынан тұрғын үйдің орташа бағасын жарты жылдан астам уақытқа төмендетуге мүмкіндік береді.
- Жерді пайдалануды реттеу икемді жерлерде жалдау нарығын реттеуді жеңілдету тұрғын үй құрылысына инвестиция салуды ынталандырады, ұсынысты арттырады және тұрғын үй бағаларын кірістерге қатысты ұстап тұруға көмектеседі.
Анықтамалық: Тұрғын үй саясатының сәтті реформаларының мысалдары:
Жалдау нарықтарын қайта реттеу (Финляндия): Финляндия 1990-шы жылдардың басында жалдау ақысын қайта реттеуді бастады. Қайта реттеу 1990 жылдардың басында ауыр экономикалық дағдарыстың салдары болды.
Дағдарысқа саяси реакциясы аясында Үкімет 1991 жылы жалдау ақысын бақылауды алып тастады. Бұл бастапқы жалдау ақысын шектеусіз нарықты ырықтандыруға немесе жалдау ақысын кейіннен қайта қарауға әкелді. Ұзақ мерзімді жалдау шарттары болған жағдайда жалдау ақысы әдетте жыл сайын қайта қаралады. Жалдау ақысының өсу мөлшері жалдау шартында көрсетілуі керек және көп жағдайда жалдау ақысының өсуі өмір сүру индексіне негізделеді.
Ынталандыру экономикалық дағдарыс пен тұрғын үй дағдарысына жауап ретінде көп жалдамалы пәтерлерді нарыққа шығару болды. Жалдау нарығын реттеудің бұл әлсіреуі осал үй шаруашылықтарын тұрғын үйге өте күшті қолдау жағдайында болды, өйткені Финляндия ЭЫДҰ-да тұрғын үй шығындары бойынша екінші орында, ал әлеуметтік тұрғын үй қоры барлық тұрғын үйлердің 10% құрайды (Дереккөзі: De Boer and Bitetti (2014).
Жерді пайдалану саясатын басқаруды оңтайландыру (Израиль): Израильде жерді пайдалануды реттеуді күрделі жөндеу жерді пайдалануды реттеу жеңілдегеннен кейін тұрғын үй ұсынысының артуының айқын мысалы болып табылады. Тұрғын үй бағасының қарқынды өсуімен, халықтың күрт өсуімен және тұрғын үй ұсынысының жеткіліксіздігімен сипатталатын терең тұрғын үй дағдарысы жағдайында Израиль үкіметі жерді пайдалану рәсімдерін жеңілдету және кедергілерді жою арқылы тұрғын үй ұсыныстарын көбейту үшін бірқатар реформалар жүргізді. Тұрғын үй құрылысының бас дирекциясын құру-барлық тиісті тұрғын үй билігін бақылайтын және оларды өз қызметіне біріктіретін комитет-үкіметтік ұйымдар арасында ынтымақтастық пен үйлестіруді орнатуға мүмкіндік берді. Бұл жоспарлау мен құрылысқа кететін орташа уақытты едәуір қысқартуға көмектесті (Дереккөзі: ЭЫДҰ (2017); ЭЫДҰ (2018).
Ипотекалық пайыздық жеңілдіктерді тоқтату (Нидерланды): 2010 жылы үй шаруашылықтарының қарызы негізінен ипотекалық қарыздың тез өсуіне байланысты ЖІӨ-нің 128,5% - ында рекордтық деңгейге жетті. 2013 жылы "тұрғын үй нарығындағы сенімді нығайта отырып, шағын да, макро да тұрғыдан жеке тұрғын үй нарығымен байланысты қарыздарды қысқартуға" бағытталған кейбір құрылымдық реформалар жүргізілді (Нидерландының тұрақтылық бағдарламасы-2012 жылғы сәуір). Мысалы, ипотека бойынша сыйақы мөлшерлемесі 30 жыл ішінде толық өтелген несиелермен шектелді. 2014 жылы Нидерланды үкіметі "жеке қарызды азайту және тұрғын үй нарығының тиімді жұмыс істеуіне мүмкіндік беру" үшін сол кезде 52% болған ипотекалық салық жеңілдіктерінің максималды мөлшерлемесін 2040 жылға дейін жылына 0.5 пайыздық тармаққа біртіндеп төмендетуге шешім қабылдады (Нидерландының тұрақтылық бағдарламасы - 2013 жылғы сәуір). 2017 жылы жаңа коалиция бұл төмендеуді жылына 3 пайыздық тармаққа, 2020 жылғы 49% - дан 2023 жылы 37% - ға дейін жеделдетуге шешім қабылдады (Дереккөзі: ЭЫДҰ (2018); ЭЫДҰ (2019); "Болашаққа деген сенім" (2017-2021 жылғы Коалициялық келісім).
Әл-ауқатты бөлудегі тұрғын үйдің рөлі
Тұрғын үй-үй шаруашылығы портфеліндегі ең ірі актив. Сәйкесінше, бұл активтер мен таза байлықты өмір бойы және ұрпақтар арасында жинақтау мен бөлудің негізгі факторы, бұл әл-ауқаттың теңсіздігіне ықпал етеді.
Тұрғын үйдің әл-ауқат теңсіздігіне қосқан үлесі әртүрлі елдерде айтарлықтай өзгереді, бірақ қолда бар мәліметтерден келесі фактілер ерекшеленеді:
- Байлық теңсіздігі табыс теңсіздігінен әлдеқайда жоғары, өмір циклінің әсерін ішінара көрсетеді, өйткені уақыт өте келе байлық жиналады.
- Тұрғын үйге иелік ету мен әл-ауқат теңсіздігі арасында күшті теріс еларалық байланыс бар. Табысы төмен елдер табыс теңсіздігі төмен болған кезде де әл-ауқаттың жоғары теңсіздігін көрсетеді.
- Ипотекалық нарықтарға қол жетімділік несиелік мүмкіндіктері шектеулі үй шаруашылығына өз үйін иеленуге көбірек мүмкіндік береді, бірақ бұл тәуекелдерді тудырады:
- Тұрғын үй қарызы үй портфеліндегі ең маңызды міндеттеме болып табылады, әсіресе жас үй иелері және табысы аз адамдар үшін. ЭЫДҰ елдері үй шаруашылықтарының ипотекалық қарызын ұстап қалу дәрежесінде күрт айырмашылықтарды көрсетеді.
- Ипотекалық қарыз-бұл бір уақытта мүмкіндік пен тәуекел. Бұл қарыз үй шаруашылығына, әсіресе бастапқы активтері аз адамдарға байлық жинауға мүмкіндік береді, бірақ сонымен бірге үй шаруашылығын экономикалық және әлеуметтік осалдыққа ұшыратуы мүмкін.
Тұрғын үй секторындағы ұтқырлық үшін кедергілерді жою
Тұрғын үй ұтқырлығы маңызды. Тұрғын үй ұтқырлығының төмен деңгейі жұмыс күшінің бейімделуіне кедергі келтіруі мүмкін, бұл еңбек нарықтарын тиімсіз етеді, жалпы экономикалық көрсеткіштерге теріс әсер етеді.
ЭЫДҰ елдері Австралияда, АҚШ-та және Солтүстік Еуропа елдерінде салыстырмалы түрде жоғары, ал Шығыс және Оңтүстік Еуропа елдерінде бұл айтарлықтай төмен. Барлық елдерде үй иелері жалға алушыларға қарағанда ұтқырлығы әлдеқайда төмен.
Тұрғын үй жағдайлары мен саясаты адамдардың қоныс аудару шешімдері мен мүмкіндіктеріне әсер етеді
Тұрғын үйдің ұтқырлығы тұрғын үй ұсынысы сұраныстың өзгерістеріне сезімтал болатын жерде жоғары. Нашар ойластырылған жер пайдалану және жоспарлау саясатын реформалау әр түрлі жерлерде тұрғын үй бағасының айырмашылығын азайту арқылы ұтқырлыққа ықпал етуі мүмкін.
Жалға беру нарығының қатаң ережелері, жалға беруді бақылау және тұрғын үйді иеленудің жоғары кепілдіктері, әсіресе жалға алушылар, аз қамтылған отбасылар үшін тұрғын үйдің төмен ұтқырлығымен байланысты. Жалға беру ережелері жалға алушылар мен жалға берушілердің мүдделері арасындағы тепе-теңдікті қамтамасыз етуі, иелік ету кепілдіктерін қамтамасыз етуі және қол жетімді жалға беру ұсынысын ынталандыруы керек.
Үйді сатып алу және сату кезіндегі транзакциялық шығындардың жоғарылауы, атап айтқанда нотариалдық төлемдер сияқты транзакцияларға салынатын салықтар, әсіресе бірінші рет сатып алушы болатын жас үй шаруашылықтары арасында төмен ұтқырлыққа байланысты.
Тұрғын үй секторы мен қоршаған ортаның байланысы
Тұрғын үй құрылымы өмір бойы әртүрлі қаржылық және теріс сыртқы әсерлерді тудырады. Тұрғын үй секторы қоршаған ортаға айтарлықтай әсер етеді. Бұл құрылыс жүргізу және бұзу кезінде материалдарды пайдалану арқылы қоршаған ортаға тікелей әсер етеді.
Тұрғын үй секторындағы экологиялық саясат жеке және әлеуметтік тұрғын үй шығындарын жақсырақ үйлестіру арқылы осы сыртқы әсерлерді жоюға бағытталған. Жалпы жер пайдалану саясатының қоршаған ортаға тигізетін таза әсері бұл саясаттың жерді пайдалануға, энергияны тұтынуға және материалдарға, жылжымайтын мүлік бағасы мен жалдау ақысына байланысты сыртқы шығындарды қалай ескеретініне байланысты.
Тұрғын үй жағдайын жақсартуға және мемлекеттік басқарудың әртүрлі деңгейлері мен секторларында тұрғын үй саясатын жақсырақ үйлестіруге бағытталған саясат:
Жерді тиімді пайдалануды ынталандыру және тартымды құрылыс ортасын құру кезінде қалалық агломерациялар деңгейінде жергілікті тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін жер пайдалану қағидаларының икемділігін қамтамасыз етуді;
Шешім қабылдау үшін жергілікті билік органдарына тиісті өкілеттіктер беруді, әсіресе әлеуметтік тұрғын үй шығындары мен инвестицияларына қатысты;
Жылжымайтын мүлікке салықтарды енгізу және реформалауды.
Нақты деректер базасын кеңейтуді талап етеді.
Саясат реформасы нақты деректерге негізделген тұрғын үй құрылысында нәтижелер бойынша да, құралдар бойынша да бірқатар көрсеткіштердің болуы талап етіледі.
Деректердегі олқылықтар әсіресе үш салада өзекті: тұрғын үй бағасы, тұрғын үйге қол жетімділік тұрғысынан осалдық және жерді пайдаланудың жергілікті ережелері. Бұл олқылықтарды толтыру үлкен пайда әкеледі, өйткені бұл тұрғын үй саясатын таңдауды жақсырақ ақпараттандыруға көмектеседі.
ЭЫДҰ-ның барлық елдері ұлттық деңгейде тұрғын үй бағасының динамикасын бақылау үшін халықаралық деңгейде салыстырмалы статистикалық мәліметтерді жариялайды.
Тұрғын үй бағасының қатаң, салыстырмалы деңгейі әлдеқайда аз дамыған. Прогреске арналған ұсыныстар:
Халықаралық статистикалық стандарттарға сәйкес қосалқы ұлттық деңгейде тұрғын үйге баға индекстерін жасау.
Тұрғын үйдің барлық түрлерін және барлық дақылдарды қамту үшін тұрғын үй бағасының индексін кеңейту.
Қалалық аудандардағы тұрғын үй бағасының статистикасын жасау үшін функционалды қала аумағының тұжырымдамасын қолдану.
Ұлттық және қосалқы ұлттық деңгейлерде тұрғын үй бағасының деңгейлері туралы статистиканы әзірлеуді бастау.
Әсіресе, COVID-19 пандемиясынан туындаған экономикалық осалдықты ескере отырып, осал үй шаруашылықтарының тұрғын үй жағдайларын мониторингтеу маңызды болып табылады. Прогреске арналған ұсыныстар:
Үйден шығару мониторингін жақсарту.
Шығаруға қатысты мәселелерді тұрақты ұлттық және халықаралық тұрғын үй зерттеулеріне енгізу.
Үйсіз адамдар туралы мәліметтерді үнемі жинау, географиялық қамтуды кеңейту.
Үйсіздік туралы әртүрлі дерек көздерін біріктіру (мысалы, әкімшілік деректер; денсаулық және үйсіздік туралы деректер).
Тұрақты және өнімді қалалар құру үшін жерді жоспарлау маңызды. Мәліметтерге сәйкес, жерді пайдалану ережелері туралы жүйелі мәліметтер аз, ішінара олардың күрделілігіне, сондай-ақ жергілікті билік олар үшін жауап беретіндігіне байланысты. ЭЫДҰ жергілікті билік органдарынан жер пайдалану туралы деректерді жинау арқылы жер пайдалануды реттеудің халықаралық деңгейде салыстырмалы шараларын әзірлеуге ұмтылады:
Жерді пайдалану түрі туралы ереже.
Құрылыс тығыздығының нормасы.
Рұқсат беру процесі туралы ақпарат.
Анықтамалық: Үйден шығару және баспанасыздық дәлелдерін жақсартуға арналған өлшеу бағдарламасы.
Үйден шығару мониторингін жақсарту.
Үйсіз халықтың қажеттіліктері мен проблемаларын жақсы түсіну үшін әртүрлі деректер көздерін (мысалы, әкімшілік деректер немесе зерттеу деректері; денсаулық және панасыздық деректері) біріктіру мақсатында әдіснамалық құралдар жиынтығын кеңейту.
Қорытынды:
Тұрғын үй нарықтарындағы тиімсіздік макроэкономикалық тұрақсыздықты және жұмыс күшінің шектеулі ұтқырлығын қоса алғанда, жалпы экономика үшін қолайсыз салдарға әкелуі мүмкін. Баға қысымы экологиялық мақсаттарға сәйкес тұрғын үй қорын жаңғырту проблемасын да ушықтырады.
Баяндамада тұрғын үй саясатының әртүрлі мақсаттары арасындағы өзара толықтырушылық пен ымыраластықты мойындай отырып, осы проблемаларды шешу үшін келісілген саяси іс-қимылдардың фактілерге негізделген нұсқалары баяндалған.
